不过,华润石梅湾住宅的销售情况并不十分理想。根据华润置地的历年年报,华润石梅湾项目2011~2013年的销售额分别为4.12亿元、13.92亿元、10.87亿元,而平均售价却一直在下降,由2010年的27971元/平方米下降到2013年的21090元/平方米。
而万宁市的楼市行情也很低迷,开发商多持观望情绪。万宁市统计局的报告显示,2012年,部分项目业主取得建设用地使用权后,由于国家出台有关限制房价上涨过快等政策及市场因素影响,使业主持观望态度,或有意放慢进度,致使一些项目建设进度缓慢。
2014年上半年,万宁市房地产开发投资增速放缓,房地产销售面积为32.1万平方米,同比下降19.8%,成交量大幅萎缩。万宁市统计局预计下半年房地产销售面积将呈现持续下降态势。“从目前形势看,市场看淡声音增加,企业开发趋于谨慎,投资热情不高;房地产开发资金到位情况不乐观,购房者观望心理加重,市场竞争加剧,房地产销售面积将持续下降。”
按照石梅湾总规划图,已经建成或在建设中的有山地住宅一期和二期、艾美酒店、威斯汀酒店、国际游艇会、商业街、行云流水海鲜舫等,而其他7大块土地均显示为“规划用地”,尚未开发。据了解,这些尚未开发的规划用地主要都是用来建设住宅。
本报记者实地探访也发现,上述规划用地仅被围墙围避,但仍旧保持山林或农田的原始状态。
政府、企业、村民三方博弈
市场行情不好,延缓开发,能在一定程度上解释华润为何在石梅湾闲置土地。但实际原因更为复杂,涉及到政府、企业、征地村民等多方博弈。
根据万宁市国土局闲置土地公告的信息,本报记者进行了不完全统计后发现,华润石梅湾项目闲置土地中除了两幅共计276亩的住宅用地“已建25%以上”之外,其余地块均闲置两年以上。在闲置原因方面,石梅湾1号地块、5号地块、16号地块均是由于企业原因造成闲置,共计213亩,其余地块均显示为政府原因。
对于更为详尽的原因及后续处置,华润方面对记者表示不予置评。
海南某旅游地产服务机构负责人张勇(微博)(化名)对本报记者表示,从政府层面来看,海南对房地产的依赖度很大,跟房地产企业的合作,一方面能让政府最快获取资金,另一方面又能带动当地的旅游业发展。也正是因为政府对土地的依赖度高,每一届政府对土地的认知、对房地产行业的发展、对城市的未来规划都会有所不同。“只要规划有一点变动,就会出现矛盾点。”
“早期海南的供地模式都是一揽子计划,企业的拿地成本很低。但随着后续的发展,农民可能会要求提高征地补偿,政府也在‘觉悟’,地价就会变高。此时企业可能要求改变容积率等指标,三方的博弈也会耗费时间。”张勇说。
万宁市对房地产的依赖度正在逐年提高。本报记者统计发现,万宁市2012年的房地产投资占GDP的43.6%,这一比重到2013年上升到了70.69%。而石梅湾项目一直是万宁市的重点项目,为万宁市历任市委、市政府所重视。
但石梅湾的拆迁工作似乎进展得并不顺利。石梅湾当地一陈姓村民对本报记者说,规划很早就做好了,但华润给的拆迁补贴太低,一些村民不愿意将维持生计的土地廉价卖出去。
从企业层面来看,张勇分析,企业早期拿地都希望囤地获取利润,尤其是上市公司,每年做土地评估时能够带来更多账面收益,但对市场的研判失误却会带来严重后果。
“过去十年,中国的绝大多数开发商都习惯高周转模式,觉得在海南拿下几千亩地,只要5~8年就能消化。但海南的旅游地产市场波动性很大,很多大项目的开发周期往往都需要15~20年。”张勇表示,如此一来,整个项目的投资计划、开发节奏都要跟着延后。
华润在最初规划石梅湾项目时,将开发周期定为15年,这已经算是比较长的周期。但市场还是比想象的残酷,即便是一路降价,其销量仍然上不去。
蔡志喆说:“万宁属于三亚(楼盘)辐射带,但相对于三亚和陵水来说,万宁片区的市场可能还需要5年时间才能慢慢成熟起来。在这个过程当中,无论是华润(石梅湾),还是中信泰富(神州半岛)都需要谨慎开发。先动的往往会吃亏,有时候开发过快,市场供应过大,也会造成价格的下跌。”
不过,蔡志喆也认为,从位置和资源来看,万宁是海南环岛资源中价值较高的一个片区,虽然目前市场压力比较大,但从长远来讲,万宁片区的前景还是比较乐观的。这也是华润、中信泰富等企业一直延缓开发的原因之一。
而从这一轮海南省对闲置土地的清查力度来看,企业或许不得不加快开发节奏。
海南省国土厅8月底的《关于大企业闲置土地处理情况通报》显示,华润有6宗、987.8亩土地已采取延长开发期限方式进行处置;有2宗、276.1亩土地在处置期间,已经开发建设,万宁将不再将这2宗土地作为闲置土地处置;有9宗、679.7亩土地正在处置中,尚未完成处置。
多位海南房地产业内人士均对本报记者表示,海南省的“囤地”现象有太多历史遗留问题,能否彻底清查、处置仍待观察。
“相信‘囤地’的企业跟政府都会进行协商。从政府层面来看,会对企业开发的时间进行限制;从企业层面来说,则要视市场情况而定,市场好就加快开发,市场不好就往后拖,或者以缓慢施工来应对。”蔡志喆表示。
点评：从位置和资源来看,万宁是海南环岛资源中价值较高的一个片区,虽然目前市场压力比较大,但从长远来讲,万宁片区的前景还是比较乐观的。这也是华润、中信泰富等企业一直延缓开发的原因之一。海南省的“囤地”现象有太多历史遗留问题,能否彻底清查、处置仍待观察。
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